Profesionalni upravnik

Troškovi održavanja zgrade zavise od mnogo faktora, uključujući veličinu zgrade, njen tip, starost, lokaciju, i specifične potrebe vlasnika ili upravitelja. Evo nekih uobičajenih troškova održavanja zgrade:

1. Održavanje infrastrukture: Ovo uključuje održavanje sistema za vodu, grejanje, ventilaciju, klimatizaciju, električnu energiju, i kanalizaciju. Redovno servisiranje i popravke ovih sistema su neophodni za pravilno funkcionisanje zgrade.
2. Čišćenje i održavanje prostora: Troškovi za čišćenje zajedničkih prostora, kao što su hodnici, liftovi, stepeništa, parking, i dvorište, su deo redovnog održavanja.
3. Održavanje liftova: Liftovi zahtevaju redovno servisiranje i bezbednosne inspekcije kako bi se osigurala njihova funkcionalnost i bezbednost.
4. Održavanje krova: Redovno pregledavanje i održavanje krova je važno kako bi se sprečile curenje i štete od vremenskih uslova.
5. Održavanje fasade: Održavanje spoljne fasade zgrade je potrebno kako bi se sačuvala estetika i integritet zgrade.
6. Sigurnosni sistemi: Održavanje i nadogradnja sigurnosnih sistema, kao što su kamere, alarmi i pristupni sistemi, mogu biti deo troškova održavanja.
7. Održavanje liftova: Ako zgrada ima liftove, troškovi održavanja, redovnih inspekcija i potencijalnih popravki su značajan faktor.
8. Troškovi upravljanja: Upravljanje zgradom, uključujući plate osoblja koje se brine o održavanju i administraciji, može biti značajan trošak.
9. Sanitarne i električne popravke: Popravke sanitarnih i električnih problema, kao i zamena oštećenih uređaja i opreme, mogu biti deo troškova održavanja.
10. Redovno održavanje dvorišta i spoljnih površina: Ako zgrada ima dvorište, vrt ili druge spoljne površine, troškovi za održavanje tih prostora mogu biti deo ukupnih troškova.
11. Održavanje zajedničkih prostora: Ukoliko zgrada ima zajedničke prostorije poput teretane, sale za sastanke ili bazena, troškovi održavanja ovih prostora su takođe faktor.
12. Rezerve i hitne popravke: Takođe je važno imati rezerve za nepredviđene hitne popravke ili zamene ključnih komponenti zgrade.

Takođe, treba napomenuti da zakoni i propisi, kao i lokalna klima i geografski faktori, mogu značajno uticati na troškove održavanja zgrade. Upravljanje ovim troškovima zahteva pažljivo planiranje i budžetiranje kako bi se održala funkcionalnost, bezbednost i vrednost zgrade.

Tekuće održavanje zgrade odnosi se na redovne aktivnosti i popravke koje su neophodne kako bi se očuvala funkcionalnost, bezbednost i estetika zgrade tokom vremena. Ovo održavanje obuhvata rutinske zadatke i male popravke kako bi se sprečilo pogoršanje stanja i potreba za skupim većim popravkama ili rekonstrukcijama. Evo nekoliko primera aktivnosti koje spadaju u tekuće održavanje zgrade:

Čišćenje i održavanje zajedničkih prostora: Redovno čišćenje zajedničkih prostora kao što su hodnici, stepeništa, liftovi, teretane i zajedničke kancelarije.

Servisiranje sistema grejanja

Održavanje elektroinstalacija: Provera električnih sistema, zamena oštećenih utičnica i prekidača, popravke osvetljenja i sigurnosnih sistema.

Redovno održavanje krova i fasade: Pregledavanje krova radi identifikacije curenja i oštećenja, kao i održavanje fasade i malterisanja.

Održavanje liftova: Servisiranje i redovna inspekcija liftova kako bi se osigurala njihova bezbednost i funkcionalnost.

Punjenje i zamena vatrogasnih aparata: Redovno punjenje i inspekcija vatrogasnih aparata i sistema za gašenje požara.

Održavanje sanitarnih sistema: Održavanje i popravke vodovodnih i kanalizacionih sistema, uključujući popravke curenja i zamenu slavina i ventila.

Održavanje zelenih površina: Briga o travnjacima, drveću, cveću i drugim zelenim površinama oko zgrade.

Čišćenje i održavanje parkirališta: Održavanje parkirališta, uključujući popravke oštećenih površina i obeležavanje parking mesta.

Održavanje zajedničkih aparata: Popravke ili zamene zajedničkih aparata kao što su veš-mašine, sušilice, i frižideri u zajedničkim prostorijama.

Kontrola štetočina: Redovno praćenje i suzbijanje štetočina

Servisiranje i održavanje sigurnosnih sistema: Održavanje sigurnosnih kamera, alarmnih sistema i pristupnih sistema.

Te aktivnosti se obavljaju kontinuirano kako bi se obezbedilo da zgrada ostane funkcionalna i atraktivna, a troškovi tekućeg održavanja su obično uključeni u mesečne ili godišnje troškove održavanja zgrade.

Investiciono održavanje zgrade odnosi se na planirane i strategijske napore usmerene na produženje životnog veka i poboljšanje vrednosti zgrade kroz veće radove, popravke i rekonstrukciju. Ova vrsta održavanja obično zahteva značajne investicije i planiranje unapred kako bi se očuvao strukturalni integritet i funkcionalnost zgrade tokom dugog vremenskog perioda.

Ključni aspekti investicionog održavanja zgrade uključuju:

Rekonstrukciju i restauraciju: Ovde se radi o većim projektima koji mogu uključivati potpunu rekonstrukciju ili restauraciju pojedinih delova zgrade, kao što su krov, fasada, podovi, ili strukturalni elementi. Ovi radovi se obavljaju kako bi se zadržala strukturalna čvrstina i estetika zgrade.

Zamena ključnih komponenti: Investiciono održavanje može uključivati zamenu ključnih komponenata zgrade koje su dotrajale ili oštećene, kao što su vodovodne cevi, električna instalacija, prozori, liftovi, ili sistem grejanja i hlađenja.

Poboljšanja energetske efikasnosti: Investicije u energetsku efikasnost, kao što su izolacija, zamena stolarije, postavljanje efikasnih sistema za grejanje i hlađenje, i primena obnovljivih izvora energije, mogu smanjiti troškove eksploatacije i poboljšati energetsku održivost zgrade.

Modernizacija tehnoloških sistema: Nadogradnja tehnoloških sistema u zgradi, uključujući sigurnosne, komunikacione i pametne sisteme, može poboljšati bezbednost i udobnost stanara, kao i dodati vrednost zgradi.

Poboljšanje zajedničkih prostora: Investiciono održavanje može uključivati renoviranje i unapređenje zajedničkih prostora u zgradi, kao što su hol, sala za sastanke i teretana.

Planiranje za buduće potrebe: Planiranje za buduće potrebe zgrade, kao što su demografske promene, tehnološki napredak ili promene u zakonodavstvu, može biti deo investicionog održavanja.

Investiciono održavanje zgrade je ključno kako bi se obezbedilo da zgrada ostane funkcionalna, bezbedna i konkurentna na tržištu nekretnina tokom vremena. Ova vrsta održavanja zahteva pažljivo planiranje, budžetiranje i saradnju sa stručnjacima kako bi se obezbedila uspešna realizacija projekata.

Naknada za profesionalnog upravnika zgrade može značajno varirati i zavisi od različitih faktora, uključujući:

Lokacija: Cena usluga upravljanja zgradom može varirati zavisno o regionu ili gradu u kojem se nalazi zgrada. U velikim gradovima i skupim područjima, naknada obično može biti visa od minimalne naknde utvrdjene odlukom nadležnog organa jedinice lokalne samouprave.

Veličina i kompleksnost zgrade: Veće i složenije zgrade obično zahtevaju više vremena i resursa od strane profesionalnog upravnika, što može rezultirati višim naknadama.

Vrsta usluga: Naknada može zavisiti od vrste usluga koje pruža profesionalni upravnik. Na primer, da li se radi samo o osnovnom održavanju ili se obavljaju i dodatne usluge kao što su računovodstvo, pravno savetovanje ili pregovaranje sa dobavljačima.

Iskustvo i reputacija upravnika: Iskusni profesionalni upravnici sa dobrim reputacijama mogu naplaćivati više za svoje usluge.

Broj jedinica u zgradi: Veći broj jedinica u zgradi može rezultirati većim obimom posla i, potencijalno, višim troškovima za upravljanje.

Druge dodatne usluge: Ako profesionalni upravnik pruža dodatne usluge kao što su organizacija sastanaka sa vlasnicima stanova, održavanje web stranice zgrade ili koordinacija sa servisima i dobavljačima, to takođe može uticati na naknadu.

Lokalni zakoni i regulative: U nekim mestima postoje regulative koje ograničavaju koliko može biti naplaćeno za usluge upravljanja zgradom.

Zbog ovih varijabli, nije moguće dati tačan iznos za naknadu profesionalnog upravnika zgrade. Pre nego što angažujete profesionalnog upravnika, preporučuje se da se posavetujete sa nekoliko potencijalnih upravnika i dobijete različite ponude kako biste dobili bolju predstavu o cenama na vašem tržištu i ustanovili šta najbolje odgovara vašim potrebama i budžetu.

Vlasnici posebnih delova zgrade, u većini slučajeva, imaju određene obaveze prema zajedničkoj svojini i zajedničkim prostorijama zgrade. Ove obaveze variraju u zavisnosti od specifičnih uslova koji se mogu nalaziti u regulativama zgrade, statutima zajedničke svojine, ili dogovorima vlasnika u okviru stambene zajednice. Evo nekih uobičajenih obaveza vlasnika posebnih delova zgrade:

Plaćanje mesečnih ili godišnjih doprinosa: Vlasnici posebnih delova obično su obavezni da plaćaju mesečne ili godišnje doprinose za održavanje i upravljanje zajedničkim prostorijama i infrastrukturom zgrade. Ovi doprinosi se koriste za plaćanje troškova kao što su električna energija za zajedničke prostorije, održavanje liftova, čišćenje, i druge zajedničke usluge.

Učešće u odlučivanju: Vlasnici posebnih delova imaju pravo da učestvuju u procesu donošenja odluka koje se odnose na upravljanje zgradom. To uključuje učestvovanje na sastancima vlasnika stana i glasanje o važnim pitanjima, kao što su budžet zgrade, promene u zajedničkim pravilima i izbor upravnika zgrade.

Održavanje i popravke unutar sopstvenog stana: Vlasnici posebnih delova su odgovorni za održavanje i popravke unutar svojih sopstvenih stanova. To uključuje sve unutrašnje strukturne promene, uređenje, i održavanje opreme u njihovim stanovima.

Sprečavanje oštećenja zajedničkih prostorija: Vlasnici posebnih delova su dužni da se ponašaju odgovorno prema zajedničkim prostorijama i infrastrukturi zgrade kako bi sprečili oštećenja. Na primer, treba da vode računa o tome da ne prave oštećenja u liftu ili zajedničkim hodnicima.

Poštovanje pravila zajedničke svojine: Vlasnici posebnih delova treba da poštuju pravila i regulative zajedničke svojine, uključujući kućni red i odluke koje su donesene na sastancima vlasnika stanova.

Plaćanje duga za održavanje: Ako vlasnik posebnog dela ne plaća svoje mesečne doprinose za održavanje, to može dovesti do duga prema stambenoj zajednici ili udruženju vlasnika stanova. Ovo može rezultirati pravnim postupcima ili ograničenjima, kao što je zabrana korišćenja zajedničkih prostorija.

Važno je napomenuti da se obaveze vlasnika posebnih delova zgrade mogu razlikovati u zavisnosti od lokalnih zakona i pravila koja se primenjuju u određenom stambenom kompleksu. Pre kupovine stana ili ulaska u stambenu zajednicu, vlasnici posebnih delova treba da se informišu o svim svojim obavezama kako bi ih ispravno razumeli i ispunili.

Upravljanje zgradom može biti organizovano na nekoliko različitih načina, a to zavisi od vrste stambene zajednice, lokalnih propisa i preferencija vlasnika stanova. Evo nekoliko uobičajenih načina upravljanja zgradom:

1. Samoupravljanje vlasnika stanova: U nekim stambenim zajednicama, vlasnici posebnih delova (stanova) sami upravljaju zgradom. Ovo podrazumeva izbor odbora stanara ili upravnog odbora koji donosi odluke o budžetu, održavanju i drugim pitanjima vezanim za zgradu. Ovaj model može biti efikasan u manjim zajednicama gde vlasnici mogu direktno učestvovati u upravljanju.
2. Profesionalni upravnik zgrade: Mnoge stambene zajednice angažuju profesionalnog upravnika zgrade ili upravnu firmu da se brine o svakodnevnim operacijama i održavanju zgrade. Ovaj upravnik ili firma ima odgovornost za budžetiranje, upravljanje osobljem, zakazivanje održavanja i saradnju sa dobavljačima.
3. Udruženje vlasnika stanova: U nekim slučajevima, vlasnici stanova formiraju udruženje koje upravlja zgradom. Ovo udruženje može imati izabranu upravnu komisiju ili predsednika koji se brine o svim aspektima upravljanja zgradom.
4. Kompanija za upravljanje nekretninama: Stambena zgrada može angažovati kompaniju za upravljanje nekretninama koja se specijalizuje za upravljanje stambenim zajednicama. Ova kompanija obično ima stručnjake koji se brinu o administraciji, finansijama, održavanju i drugim aspektima upravljanja.
5. Kombinovani modeli: U nekim stambenim zajednicama koristi se kombinacija različitih pristupa upravljanju. Na primer, vlasnici stanova mogu sami upravljati određenim aspektima, dok profesionalni upravnik brine o drugim delovima upravljanja zgradom.

Važno je napomenuti da se model upravljanja zgradom može razlikovati od zgrade do zgrade i da će specifični pristup zavisiti od preferencija vlasnika stanova, veličine zgrade, budžeta i lokalnih zakona. Bez obzira na model upravljanja, cilj je obezbediti funkcionalnost, održavanje i bezbednost zgrade, kao i zadovoljstvo vlasnika stanova.

Stambena zajednica je grupa ljudi koji žive u istoj zgradi ili naselju i dele određene zajedničke resurse, odgovornosti i interese vezane za upravljanje svojim stambenim prostorom. Ovakve zajednice obuhvataju različite vrste stambenih aranžmana, uključujući stambene zgrade, stambene komplekse, kooperative, kondominijume, vikend naselja i slične oblike stambenih zajednica. Evo nekoliko ključnih karakteristika stambenih zajednica:

1. Deljeni resursi: Vlasnici stanova ili jedinica u stambenoj zajednici često dele određene zajedničke resurse i infrastrukturu, kao što su hodnici, liftovi, parking, teretane, bazeni, dvorišta, pravila o korišćenju zajedničkih prostorija i slično.
2. Zajednički troškovi: Vlasnici stanova ili jedinica obično doprinose zajedničkom budžetu za održavanje i upravljanje zajedničkim prostorima i infrastrukturom. Ovi troškovi mogu obuhvatiti čišćenje, održavanje, električnu energiju, osiguranje i druge usluge.
3. Upravljanje: Stambene zajednice zahtevaju sistem upravljanja koji može uključivati izbor upravnika zgrade, upravnu komisiju, ili udruženje vlasnika stanova koje donosi odluke vezane za održavanje i upravljanje zajedničkim resursima.
4. Zajednička pravila i regulative: Stambene zajednice obično imaju zajednička pravila i regulative koja definišu prava i odgovornosti vlasnika stanova, kao i pravila koja se odnose na korišćenje zajedničkih prostorija, kućnog reda, i druge aspekte zajedničkog života.
5. Odlučivanje zajedno: Vlasnici stanova ili jedinica obično imaju pravo da učestvuju u procesu donošenja odluka koje se tiču upravljanja zajednicom. To može uključivati sastanke vlasnika stanova i glasanje o ključnim pitanjima.
6. Zajednički interesi: Vlasnici stanova u stambenoj zajednici dele zajedničke interese, uključujući održavanje vrednosti svojih nekretnina, bezbednost, udobnost i kvalitet života u zajednici.

Stambene zajednice mogu biti različite po veličini, strukturi, pravilima i karakteristikama, ali su obično organizovane kako bi olakšale zajedničko upravljanje i život u stambenim prostorima. Upravljanje stambenom zajednicom zahteva saradnju i koordinaciju među vlasnicima stanova kako bi se obezbedila funkcionalnost i harmonija u zajednici.

Organi stambene zajednice su institucionalne strukture i tela koja su odgovorna za upravljanje i donošenje odluka u okviru stambene zajednice. Sastav i funkcije ovih organa mogu varirati u zavisnosti od specifičnih pravila zajedničke svojine, statuta zajednice, lokalnih zakona i oblika stambenog naselja. Evo nekoliko uobičajenih organa stambene zajednice:

1. Sastanak vlasnika stanova (Skupština): Sastanak vlasnika stanova je najviši organ stambene zajednice. Na ovom sastanku, vlasnici stanova se okupljaju kako bi donosili važne odluke koje se tiču upravljanja zgradom. Ovo može uključivati usvajanje budžeta, izbor upravnika zgrade, promene u zajedničkim pravilima, ili druge ključne odluke. Vlasnici stanova obično glasaju na sastanku kako bi se odlučilo o pitanjima većine.
2. Upravni odbor: Upravni odbor je telo koje može biti izabrano ili imenovano na sastanku vlasnika stanova da bi rukovodilo svakodnevnim poslovima i upravljanjem zajednicom. Upravni odbor obično ima ovlašćenja da donosi manje odluke i da vrši operativne funkcije.
3. Upravnik zgrade: Upravnik je obično izabran ili imenovan na sastanku vlasnika stanova i obično predsedava sastancima, pomaže u sprovođenju odluka i reprezentuje zajednicu u komunikaciji sa trećim stranama.
4. Profesionalni upravnik zgrade: Profesionalni upravnik zgrade je pojedinac ili firma koja je odgovorna za svakodnevno upravljanje i održavanje zgrade. Oni se brinu o budžetu, održavanju, komunikaciji sa dobavljačima i stanarima, i sprovođenju odluka donetih na sastancima vlasnika stanova.
5. Odbor za finansije: Ovaj fakultativni odbor može biti zadužen za nadgledanje finansijskih aspekata stambene zajednice, uključujući pripremu budžeta, revizije finansijskih izveštaja i upravljanje fondom za održavanje.
6. Kućni redar (zakazivač): Kućni redar ili zakazivač može biti zadužen za koordinaciju i zakazivanje sastanaka, održavanje evidencije o vlasnicima stanova i drugih administrativnih funkcija.

Napomena: Organizacija i funkcije ovih organa mogu se razlikovati od stambene zajednice do stambene zajednice. Važno je da vlasnici stanova u zajednici razumeju strukturu i uloge organa kako bi efikasno upravljali svojom zajednicom i donosili informisane odluke.

Vođenje registra stambenih zajednica obično pada pod nadležnost lokalnih ili regionalnih vlasti, u zavisnosti od zakonodavstva zemlje u kojoj se nalazi stambena zajednica. Registar stambenih zajednica služi kao zvanična evidencija svih registrovanih stambenih zajednica u određenoj oblasti i može sadržavati informacije o njihovoj strukturi, upravljanju i kontakt informacijama.

Tačna procedura za registraciju stambene zajednice i održavanje registra može varirati od mesta do mesta, ali obično uključuje sledeće korake:

1. Prijava stambene zajednice: Vlasnici stanova ili upravni organi stambene zajednice obično treba da podnesu zvaničnu prijavu lokalnoj vlasti ili nadležnoj agenciji za registraciju stambenih zajednica. Prijava obično sadrži osnovne informacije o zajednici, kao što su adresa, broj jedinica, kontakt informacije za upravnika, i druge relevantne informacije.
2. Dodeljivanje matičnog broja: Nakon podnošenja prijave, registrovana stambena zajednica dobija svoj jedinstveni matični broj koji se koristi za identifikaciju u evidenciji.
3. Ažuriranje informacija: Stambene zajednice obično treba da redovno ažuriraju svoje informacije u registru, na primer, kada dođe do promena u upravnom telu, adresi, ili drugim važnim podacima.
4. Pristup informacijama: Registar stambenih zajednica obično je dostupan javnosti i može se koristiti kao izvor informacija o stambenim zajednicama u datoj oblasti.
5. Nadzor i regulativa: Lokalne ili regionalne vlasti obično imaju nadležnost za regulisanje i nadzor stambenih zajednica kako bi se obezbedilo da se pridržavaju zakona i propisa.

Važno je napomenuti da se zakoni i postupci za registraciju stambenih zajednica mogu razlikovati od zemlje do zemlje i odregulativa na lokalnom nivou. Preporučljivo je konsultovati se sa lokalnim vlastima ili nadležnim agencijama kako biste saznali tačne zahteve i procedure za registraciju stambene zajednice u vašem regionu.

Registar profesionalnih upravnika vodi Privredna komora Srbije.

Stambena zajednica, kao pravno lice, obično treba da ispuni određene uslove i zahteve kako bi bila pravno priznata i registrovana. Ovi zahtevi mogu varirati od države do države, ali uobičajeno se traže sledeći elementi za osnivanje stambene zajednice kao pravnog lica:

1. Akt o osnivanju: Stambena zajednica treba da ima inicijalni zapisnik sa prve sednice koji obično sadrži informacije o pravilima upravljanja, izboru upravnog tela, i drugim aspektima organizacije zajednice.
2. Registrovana adresa: Stambena zajednica treba da ima registrovanu adresu koja se koristi za kontakt i zvaničnu korespondenciju sa nadležnim organima i trećim stranama.
3. Registrovani identifikacioni broj (PIB ili drugi broj): U mnogim zemljama, stambene zajednice dobijaju registrovani identifikacioni broj, kao što je PIB (Poreski identifikacioni broj), koji se koristi za poreske svrhe i identifikaciju u poslovnom svetu.
4. Zvanični organi: Stambena zajednica obično ima organe ili tela koja su odgovorna za upravljanje zajednicom, kao što su skupština vlasnika stanova, upravnik zgrade. Ovi organi mogu biti izabrani ili imenovani u skladu sa Zakonom.
5. Registrovan bankovni račun: Stambena zajednica treba da ima registrovan bankovni račun kako bi upravljala svojim finansijama, primila doprinose od vlasnika stanova i izvršavala plaćanja za održavanje i druge troškove.
6. Pristup javnim evidencijama: Stambena zajednica obično treba da ima pristup javnim evidencijama ili registrima nadležnih organa za evidenciju pravnih lica kako bi bila pravno priznata.
7. Evidencija o vlasnicima stanova: Zajednica takođe može održavati evidenciju o vlasnicima stanova ili jedinica u zajednici kako bi se identifikovali članovi zajednice i vodila evidencija o njihovim doprinosima.

Stambena zajednica, kao pravno lice, obično treba da ispuni određene uslove i zahteve kako bi bila pravno priznata i registrovana. Ovi zahtevi mogu varirati od države do države, ali uobičajeno se traže sledeći elementi za osnivanje stambene zajednice kao pravnog lica:

1. Akt o osnivanju: Stambena zajednica treba da ima inicijalni zapisnik sa prve sednice koji obično sadrži informacije o pravilima upravljanja, izboru upravnog tela, i drugim aspektima organizacije zajednice.
2. Registrovana adresa: Stambena zajednica treba da ima registrovanu adresu koja se koristi za kontakt i zvaničnu korespondenciju sa nadležnim organima i trećim stranama.
3. Registrovani identifikacioni broj (PIB ili drugi broj): U mnogim zemljama, stambene zajednice dobijaju registrovani identifikacioni broj, kao što je PIB (Poreski identifikacioni broj), koji se koristi za poreske svrhe i identifikaciju u poslovnom svetu.
4. Zvanični organi: Stambena zajednica obično ima organe ili tela koja su odgovorna za upravljanje zajednicom, kao što su skupština vlasnika stanova, upravnik zgrade. Ovi organi mogu biti izabrani ili imenovani u skladu sa Zakonom.
5. Registrovan bankovni račun: Stambena zajednica treba da ima registrovan bankovni račun kako bi upravljala svojim finansijama, primila doprinose od vlasnika stanova i izvršavala plaćanja za održavanje i druge troškove.
6. Pristup javnim evidencijama: Stambena zajednica obično treba da ima pristup javnim evidencijama ili registrima nadležnih organa za evidenciju pravnih lica kako bi bila pravno priznata.
7. Evidencija o vlasnicima stanova: Zajednica takođe može održavati evidenciju o vlasnicima stanova ili jedinica u zajednici kako bi se identifikovali članovi zajednice i vodila evidencija o njihovim doprinosima.

Kvorum za održavanje sednice skupštine stambene zajednice i donošenje odluka obično se utvrđuje Zakonom  ili pravilima koja su usvojena na prethodnim sastancima skupštine. Kvorum se odnosi na minimalni broj prisutnih vlasnika stanova koji je potreban kako bi sednica bila zakonito održana i kako bi se donosile odluke.

Kvorum se može različito određivati u različitim stambenim zajednicama, ali obično se bazira na procentualnom udelu vlasnika stanova. Na primer, kvorum može biti postavljen na 50% plus jedan ili dve trećine prisutnih vlasnika stanova. To znači da se skupština može održati i odluke mogu biti donete samo ako se sastanak prisustvuje ili glasa za to određeni procenat vlasnika stanova.

Primeri kvoruma:

1. Kvorum od 50% plus jedan: Na sastanku skupštine, kvorum se smatra ispunjenim ako prisustvuju ili glasaju vlasnici stanova koji poseduju 50% plus jedan ili više procenata ukupnih glasova.
2. Kvorum od dve trećine: U ovom slučaju, kvorum se smatra ispunjenim ako prisustvuju ili glasaju vlasnici stanova koji poseduju dve trećine ili više ukupnih glasova.

Kvorum je važan element kako bi se obezbedila legitimnost donošenja odluka na sastancima skupštine. Ako se kvorum ne postigne, sastanak može biti odložen ili se ne može doneti odluka o predmetima dnevnog reda. Važno je da se kvorum odredi na transparentan način i da se svi vlasnici stanova obaveste o pravilima kako bi se osiguralo da skupština bude zakonita i demokratska.

Kada se suočite s kvarom u zgradi, pravilno postupanje zavisi od vrste kvara i mesta gde se nalazite. Evo nekoliko koraka koje možete preduzeti kako biste prijavili kvar:

1. Obavestite upravnika zgrade: Ako u vašoj zgradi postoji profesionalni upravnik zgrade, kontaktirajte ga kako biste prijavili kvar. Upravnik zgrade je odgovoran za upravljanje održavanjem i servisiranjem zgrade, pa će moći da organizuje popravku ili da kontaktira relevantne servisere ili majstore.
2. Skupština stambene zajednice: Ako se radi o većem kvaru ili o pitanju koje zahteva odluku skupštine stambene zajednice (na primer, veće renoviranje), možete to prijaviti na sastanku skupštine. Na sastanku će se razmotriti i doneti odluka o tome kako se problem može najbolje rešiti.
3. Kontaktirajte vlasnika stana (ako niste vlasnik): Ako niste vlasnik stana, već ste stanar ili podstanar, obavestite vlasnika stana o kvaru. On će dalje kontaktirati upravnika zgrade ili doneti odluku o popravci.
4. Hitni slučajevi: U hitnim slučajevima, kao što su curenje vode, problemi sa strujom ili gasom, ili bilo koji kvar koji može predstavljati opasnost po bezbednost, odmah obavestite hitne službe. U mnogim zemljama postoje hitne službe za ove situacije koje su dostupne 24 sata dnevno.
5. Prijavite vlasniku zgrade ili stanarskom udruženju: Ako ne postoji upravnik zgrade ili skupština stambene zajednice, možete kontaktirati vlasnika zgrade (na primer, kompaniju za upravljanje nekretninama) ili stanarsko udruženje kako biste prijavili kvar i zatražili popravku.
6. Kvar u sopstvenom stanu: Ako je kvar unutar vašeg stana ili privatnog vlasništva (npr. u vašoj kuhinji ili kupatilu), tada ste odgovorni za popravku tog kvara i možete kontaktirati odgovarajuće majstore ili servisere.

Važno je brzo reagovati na kvarove kako bi se sprečile dodatne štete i očuvala bezbednost. Pravilno prijavljivanje kvara omogućava efikasno rešavanje problema i održava kvalitet života u zgradi.

Rad profesionalnih upravnika kontoroliše Privredna komora Srbije, krovna organizacija od koje profesionalni upravnici dobijaju licencu, pa tako stanari mogu da podnesu pritužbu Sudu časti PKS. Takođe, rad profesionalnih upravnika kontrolišu komunalna i građevinska inspekcija kroz inspekcijske nadzore.

Zbog propusta u radu profesionalnih upravnika stanari su do sada podneli brojne pritužbe Sudu časti PKS koji je nadležan da utvrđuje odgovornost organizatora profesionalnog upravljanja, odnosno firme u kojima su zaposleni profesionalni upravnici i da ih kažnjava u slučaju povrede dobrih poslovnih običaja i Kodeksa poslovnog morala organizatora profesionalnog upravljanja.

Da bi se profesionalni upravnik razrešio neophodno je da o tome bude doneta odluka na osnovu 2/3 glasova članova skupštine stanara. Nakon razrešenja stanari zgrade moraju da donesu odluku o izboru novog profesionalnog upravnika ili izaberu komšiju koji će raditi taj posao. Radi ispunjenje obaveza, profesionalnog upravnika može da proverava i komunalni inspektor iz opštine u kojoj upravnik radi.

Profesionalni upravnik može i da ostane bez licence. Ona se oduzima u slučaju povrede profesionalnih standarda i normativa profesionalne odgovornosti, što se utvrđuje vođenjem postupka pri sudu časti koji organizuje Privredna komora Srbije.

Održavanje zgrade obuhvata niz aktivnosti i postupaka koji su usmereni na očuvanje fizičke i funkcionalne stanice zgrade tokom vremena. Cilj održavanja zgrade je produžavanje njenog životnog veka, sprečavanje propadanja i obezbeđivanje sigurnosti i udobnosti za stanare. Ovde su neki od ključnih elemenata koji čine održavanje zgrade:

1. Redovno čišćenje: To uključuje čišćenje zajedničkih prostora, hodnika, stepeništa, dvorišta i drugih zajedničkih površina unutar zgrade. Redovno čišćenje pomaže u očuvanju higijene i estetike zgrade.
2. Održavanje liftova: Liftovi su važan deo moderne stambene zgrade. Redovno održavanje i servisiranje liftova je ključno kako bi se obezbedila bezbednost stanara i sprečile nezgode.
3. Održavanje krova: Održavanje krova uključuje popravke i čišćenje krova kako bi se sprečile curenje vode i oštećenja.
4. Održavanje instalacija za grejanje i hlađenje: Održavanje sistema za grejanje i hlađenje je ključno za očuvanje komfora i efikasnosti u zgradi. Redovno servisiranje sistema pomaže u sprečavanju kvarova i troškova popravki.
5. Popravke i održavanje električnih sistema: Električni sistemi u zgradi, uključujući instalacije i osvetljenje, zahtevaju redovno održavanje kako bi se obezbedila bezbednost i funkcionalnost.
6. Održavanje vodovodnih sistema: Vodovodni sistemi, uključujući cevi, ventile i sanitarne uređaje, moraju biti održavani kako bi se sprečile curenja i oštećenja.
7. Održavanje spoljnih površina: Održavanje fasade, prozora, vrata, terasa i drugih spoljnih površina pomaže u zaštiti zgrade od vremenskih uslova i očuvanju njenog izgleda.
8. Bezbednost i zaštita od požara: Redovna inspekcija i održavanje sistema za zaštitu od požara, kao što su detektori dima, sprinkleri i protivpožarni aparati, ključni su za bezbednost stanara.
9. Zamena i popravka opreme: Popravke ili zamena opreme i uređaja u zgradi, kao što su liftovi, sistemi za ventilaciju, video nadzor i interfon sistemi, takođe spadaju u održavanje zgrade.
10. Planiranje budžeta: Održavanje zgrade uključuje i planiranje i upravljanje budžetom za troškove održavanja, servisiranja i popravki.

Održavanje zgrade je kontinuirani proces i zahteva pažnju i brigu kako bi se obezbedila sigurnost i komfor za stanare, kao i dugoročna očuvanost vrednosti nekretnine. U mnogim stambenim zajednicama, upravnik zgrade je odgovoran za organizaciju i nadgledanje održavanja.

Zahtevi za osiguranje zgrade i upravnika od odgovornosti prema trećim licima mogu značajno varirati u zavisnosti od lokalnih zakona, regulativa i statuta stambene zajednice. U mnogim slučajevima, ova vrsta osiguranja može biti obavezna ili preporučena kako bi se obezbedila zaštita za zgradu, upravnika i treće strane. Evo nekoliko ključnih pojmova u vezi sa ovim tipovima osiguranja:

1. Osiguranje zgrade (polisa osiguranja zgrade): Ovo osiguranje se obično odnosi na osiguranje samog objekta (stambene zgrade) od rizika kao što su požar, poplava, uragan, zemljotres i drugi prirodni ili tehnički rizici. Osiguranje zgrade može biti obavezno u određenim slučajevima, na primer, ako je hipoteka na nekretninu ili ako to zahteva lokalna regulativa. Takođe, vlasnici stanova ili stambene zajednice mogu odlučiti da zajedno nabave osiguranje za zgradu kako bi se zajednički zaštitili.
2. Osiguranje od odgovornosti upravnika (polisa odgovornosti upravnika): Ova polisa osiguranja obično štiti upravnika zgrade od potencijalnih zahteva za naknadu štete ili tužbi od strane stanara ili trećih strana. Upravnici zgrada često preporučuju da imaju ovu vrstu osiguranja kako bi se zaštitili od pravne odgovornosti u vezi sa svojim dužnostima.
3. Osiguranje od odgovornosti prema trećim licima (polisa odgovornosti prema trećim licima): Ova vrsta osiguranja može štititi vlasnike stana i stambene zajednice od pravnih odgovornosti u slučaju da treća lica (na primer, posetioci ili radnici) pretrpe povrede ili štetu unutar zgrade. Ovo osiguranje može biti preporučeno ili obavezno u nekim situacijama, posebno ako to zahteva zakon ili statut zajednice.

Preporučuje se da se konsultujete sa stručnjakom za osiguranje ili pravnikom kako biste razumeli tačne zahteve i potrebe za osiguranjem zgrade i odgovornosti prema trećim licima u vašem konkretnom slučaju. Takođe je važno da proverite lokalne zakone i regulative kako biste bili u skladu sa zahtevima u vašem regionu.

Pitanje o tome da li je krov zajednički deo zgrade i ko snosi troškove za sanaciju krova obično zavisi od specifičnih uslova i pravila stambene zajednice, kao i od lokalnih zakona i regulativa. Evo nekoliko uobičajenih situacija koje se mogu pojaviti:

1. Krov kao zajednički deo: U mnogim stambenim zgradama, krov se smatra zajedničkim delom zgrade. To znači da vlasnici svih stanova zajedno snose odgovornost za održavanje i sanaciju krova, kao i za troškove vezane za to. Ovo se obično reguliše statutom stambene zajednice ili aktom o osnivanju.
2. Krov kao privatni deo: U nekim slučajevima, naročito u manjim stambenim zgradama ili kućama koje su podeljene na stanove, krov može biti privatni deo, odnosno vlasništvo određenih stanova ili jedinica. U tom slučaju, vlasnici tih stanova su odgovorni za održavanje i sanaciju krova svog dela zgrade.
3. Krov kao zajednički deo sa specifičnim pravilima: Postoje situacije u kojima je krov zajednički deo zgrade, ali postoje specifična pravila o tome kako se troškovi održavanja i sanacije krova raspoređuju među vlasnicima stanova. Na primer, može se primenjivati pravilo da se troškovi raspoređuju na osnovu veličine stana ili procentualnog vlasničkog udela svakog vlasnika.
4. Pravila stambene zajednice: U mnogim stambenim zajednicama postoje pravila koja regulišu održavanje i sanaciju krova. Ova pravila mogu utvrditi kako se troškovi dele među vlasnicima, kako se odlučuje o radovima na krovu, i slično.

U svakom slučaju, važno je da se pridržavate pravila iz Zakona i odluka skupštine stambene zajednice, kao i da se konsultujete sa upravnikom zgrade ili pravnikom kako biste razumeli kako se troškovi održavanja krova raspoređuju u vašoj konkretnoj situaciji. Ovo može varirati od zgrade do zgrade i od regiona do regiona.

“Zakon predviđa da su vlasnici svih stanova ujedno vlasnici svih zajedničkih delova zgrade. Samim tim i krova. Oni su ti koji su odgovorni ukoliko poverenje za održavanje zgrade povere nama. Naravno, mi reagujemo u skladu sa njihovim prijavama”.

Ukoliko građani primete da im prokišnjava u stanu, prva adresa na koju bi trebalo da se jave je predsednik Skupštine stanara.

Građani bi trebalo da provere da li i komšije u susednim stanovima imaju problem sa prokišnjavanjem.

1. Pravo na vlasništvo: Vlasnici stanova imaju pravo na vlasništvo nad svojim stambenim prostorom i pravo da ga koriste i prodaju prema svojim željama.
2. Pravo na učešće u odlučivanju: Vlasnici stanova obično imaju pravo da učestvuju u sastancima skupštine stambene zajednice i da glasaju o ključnim pitanjima koja se tiču upravljanja zgradom.
3. Pravo na informacije: Vlasnici stanova imaju pravo da budu obavešteni o finansijskom stanju stambene zajednice, budžetu, planovima za održavanje i drugim relevantnim informacijama.
4. Pravo na pravdu: Ako se osećaju diskriminisanim ili imaju pritužbe u vezi sa upravljanjem zgradom, vlasnici stanova imaju pravo da traže pravdu i rešavanje spora.

1. 1. Plaćanje troškova zajedničkih resursa: Vlasnici stanova obično su obavezni da redovno plaćaju svoj deo troškova održavanja, popravki i drugih zajedničkih resursa, kao što su čišćenje zajedničkih prostora, struja za javne koridore, i slično.
   2. Poštovanje pravila zajednice: Vlasnici stanova trebaju da poštuju statut stambene zajednice i pravila koja su usvojena na sastancima skupštine. Ovo uključuje pridržavanje pravila o kućnim ljubimcima, buci, parkiranju i drugim aspektima zajedničkog života.
   3. Održavanje svog stana: Vlasnici stanova su odgovorni za održavanje svog stana, uključujući redovno čišćenje, popravke unutar stana i održavanje aparata i instalacija koji pripadaju stanu.
   4. Učestvovanje u odlučivanju: Vlasnici stanova treba da učestvuju u sastancima skupštine i donošenju odluka o ključnim pitanjima vezanim za upravljanje zgradom.
   5. Odgovorno ponašanje: Vlasnici stanova trebaju da se ponašaju odgovorno i poštuju prava i potrebe drugih stanara u zgradi.

   Ove obaveze i prava mogu se razlikovati u zavisnosti od zakona i drugih podzakonskih propisa, kao i od specifičnih pravila stambene zajednice u kojoj živite. Važno je da vlasnici stanova budu upoznati sa svojim pravima i obavezama kako bi doprineli harmoničnom i efikasnom zajedničkom životu u svojoj stambenoj zajednici.